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01
天雷滚滚，一个接一个。这几天地产圈又一次炸锅了。
【资料图】
先是碧桂园突然宣布，她们连利息都付不起了，更别提本金。等于她们只差没直接说宣布躺平。。
随后更具体的内幕消息这几天，一个接一个的爆出。
包括碧桂园爆出更具体的数字，仅仅今年上半年就预计巨亏 450-550 亿。
然后深夜，恒大也跟着碧桂园又放出重磅地雷。
恒大突然宣布放出恒大地产集团 2022 年的审计报告！
根据这份 2022 年恒大的财报数据显示，恒大地产 2022 年度的净亏损人民币 527.20 亿元！
也就是说去年亏损 527 亿！
同时更劲爆的是后面的一份数据：
数据显示，截至 2022 年 12 月 31 日，恒大地产流动负债合计人民币 16,787.47 亿元，而公司的货币资金（包括现金及现金等价物和受限资金）总额为人民币 91.73 亿元。
公司总负债 18,338.19 亿元，总资产 14,685.57 亿元，已资不抵债。
这一纸公告，直接深夜炸醒了无数人。
原先大家都以为像恒大，碧桂园这样巨大的地产开发商，起码手里储备了那么多的土地。
就算慢慢卖，慢慢还，总有一天能等到出头之日。
没想到，以前的那些华丽的说法，都是骗人的！原来恒大地产真正的本来面目是恒大地产公司总负债 18,338.19 亿元，总资产 14,685.57 亿元，已严重资不抵债！！
原本大家都觉得她们手里那么多储备的土地，肯定很值钱。没想到竟然缩水成这一点了。。竟然连最值钱的地产业务，都还差不多净负债 4000 亿！！
如果再加上其它的恒大业务，造车业务等等。恒大的窟窿等于是越高越大。
恒大如此，碧桂园的储备土地或许就更加要打折扣了。
因为众所周知，碧桂园的土地储备，很多都是小城市，小县城的。三四线，五六线等等小城市的土地。。
这些土地，相比较一线，二线城市的土地储备，肯定更难卖出去。
02
当然，除了恒大，碧桂园这几天陆续爆出的大雷之外，其实曾经的房企龙头，万科也出了一件大事。
地产圈曾经的三巨头，碧桂园，恒大，万科，其实这几天都在地产圈刷屏了，只不过你们很多人只看到了碧桂园，恒大。
你们知道万科，为啥在地产圈刷屏了吗？？
因为，万科活下来了！！而且在碧桂园宣布暴雷后的第二天，直接出手几十亿，在北京拍地！
你们知道上一次万科在北京拍地是啥时候吗？？？
2018 年，4 年半以前了。。
我今天为什么写这个文章？？！
因为很多人根本不懂，包括很多地产的从业者也这几天都在问，为什么同样是前三的巨无霸。为什么恒大碧桂园突然就暴雷了，为什么万科却没有倒下？
反而，再现在很多民企房企没钱的时候，逆势出手，突然能拿出这么多的钱，开始重返北京，敢大举在北京拍地。难道万科就不怕自己也暴雷，也倒下吗？
因为，杠杆！！十倍百倍的杠杆！你们局外人根本不知道恒大跟碧桂园这几年加了多少倍的杠杆。。
多说无益，我给你们看几个数字吧：
1，地产圈的老人都知道，以前的很多年里，万科都是地产的龙头，是无可争议的老大。
但是，万科突然在 2018 年 " 躲起来 " 了。。
你们还记得 2018 年那一年轰动全国的 " 活下去 " 这条新闻吗？？
2018 年，那一年全国的楼市超级火热！
基本上，无论是一线城市，还是二线城市，还是小县城，房价都在涨！！
但，就在这个时候万科总裁，突然开了一个发布会，整个发布会的主题是 " 活下去 "。
因为，万科当时在全国楼市都大热的时候，突然大泼冷水。直接说房地产的黄金时代已经过去了。
接下来，活下去才是大家的第一目标。。
" 一句活下去 "，以当时万科的地位喊出来，你们知道多震撼吗？？一时间震惊了几乎整个中国的媒体。
也就是从那时候开始，万科突然停滞不前了，开始勒紧裤腰带过日子 。渐渐的大家也就听不到万科的声音了。
2，但你们知道同期的恒大，碧桂园在干什么吗？？？
扩张！疯狂的扩张！
杠杠！疯狂的上杠杠！
以碧桂园为例子。
2013 年的时候，碧桂园的销售额也才 1060 亿；
2014 年这个数字是 1288 亿；
2015 年是 1402 亿！！
但是，后面一下子碧桂园就年销售暴涨到了 2018 年的 7000 多亿！
2019 年还是 7000 多亿！
2020 年还是 7000 多亿！！
2021 年也一样！！
你们很多人都只知道恒大是疯狂高杠杆的代表，但其实碧桂园一点也不差，疯狂加杠杆那是跟恒大直接齐名的。
甚至全国楼市著名的高周转制度就是碧桂园发明的，鼎鼎大名的 "4568" 法，
就是拿地 4 个月卖楼 5 个月回款 6 个月现金流回正，8 个月再投资。
根据金融专家计算，严格按这种方法滚动操作，一笔资金可以利用 3~4 次，1 亿元的投资可以在 2 年内做出超到 100 亿元的销售额，等于无限扩张方法！
从 1 亿，杠杠十倍到 10 亿！在杠杠！直接变成了 100 倍！100 亿！简直就是离谱。
因为这套玩法，碧桂园的销售额暴涨，弯道超车，连续 6 年成为了宇宙销售额第一的房企。
03
你们知道它们是靠什么赚钱吗？？
你们不会真的以为房企是靠卖房子发财的吧？？
no，no，no，恒大碧桂园告诉你 no！
它们是靠储备土地发财的。
假设房价上涨 1 倍，炒房客就发大财了，因为炒房有 3 倍杠杆，房价涨 1 倍等于本金涨 3 倍。
那你知道房企的杠杆是几倍么？
10 倍杠杆，近乎成了行业标配，这还仅仅只是明面上的贷款，而没有透露的，或者说桌子底下的没算入在内的，我们都猜不到！
就是因为房企到处玩贷款，无限杠杆的玩法。所以最后迫使我们的央行不得不压制和缩减对房企的贷款。
房企正常销售住房，毛利确实只有 10%，这点钱能赚钱？？顶天了不亏本，或者说勉强够给员工发工资就不错了。
但只要房价上涨 10%，那么房企本身的资产就可以直接翻倍！
假如不继续买入新土地，那么这么多钱，就全部都是净利润！
但是如果房价上涨 100%，那么房企的利润会。。。
会因为储备土地的升值，而变成无数倍的暴利！3 倍？5 倍？10 倍？
呵呵，你们都小看了。
上图数据显示，2015 年之前碧桂园都还是老老实实的。但是从 2016 年开始，碧桂园疯狂的开启超级杠杠。
无限的储备土地。
然后随着房价的上涨，碧桂园的股价在 2016 年直接翻了 15 倍！！
是因为碧桂园当年净利润真的赚了几千亿吗？？没有。
但因为超级杠杠的原因，人家的资产，土地储备，是真的等于涨了这么多，一下子翻了无数倍。
所以房企的赚钱逻辑，并不是靠卖房赚钱，你那点 10% 的利润顶天了也就够人家发工资。。。
房企真正的发财之路，暴富之路是年年买入土地，年年开发土地。
正常年份，只要保证自己够发员工的工资，不倒闭就行了。
始终保持一定的土地和库存楼盘规模，然后默默等待。
只要等到房价暴涨，那就一笔暴富。
恒大，碧桂园！就是这一套玩法！！
这种玩法，任何人都知道有利有弊。房价暴涨的时候，财源滚滚进来。
但是，一旦碰到房价横盘，或者下跌的周期，那就万死无生。。。
结局，你们现在其实已经看到了！！
恒大，碧桂园暴雷了！！一个负债 2 万多亿，一个接近负债 2 万亿。加一起差不多等于上海，北京一年的 gdp。
而 4 年多前，那个率先在全国喊出 " 活下去 " 的万科，被无数人嘲笑的那个人，在碧桂园宣布暴雷的第二天却宣布，重返北京！
以 27.4 亿！拿下北京的地块！重返北京！重新回到人们的视野。
碧桂园，恒大，万科！短短五年的时间不到，这三家房企，命运发生了如此巨大的转折，真的是令人唏嘘不已。。
真的非常感慨。。
就跟我前几天写的万达王健林的事情，在中国做企业；特别是民企！其实根本就没有永远成功的企业，也没有一种模式是永恒的，哪怕再大的商业帝国，也要学会居安思危，更要懂得顺时应势。
你办了企业！就等于上了赌桌！
做为企业家，你一时的赢利其实并不稀奇，难的是一直顺时应势、持盈保泰；
难得是！能一直笑到最后！
无数的例子已经证明：
这个世界，笑到最后的才是真正的大赢家！
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